Продажа квартиры после вступления в наследство

Рейтинг автора
384
Автор статьи
Бесперстова Алла Анатольевна

Помощник юриста по наследственным делам: консультации, решение споров и вопросов, оформление наследства

Написано статей
89

Приобретенная путем наследования собственность – не всегда является желанной и необходимой. Порой, гораздо больше пользы будет от последующего отчуждения имущества, путем продажи или обмена. Чтобы все участники остались довольными сделкой и не столкнулись с бюрократической тягомотиной, и нарушением законодательных актов, необходимо подробно разобраться, как и когда можно продать квартиру после вступления в наследство.

С чего начать

Учитывая статистические данные Росреестра жилья, наследники в 30 % случаев выставляют унаследованную недвижимость на продажу. Но такая сделка, особенно, если права наследования были приобретены совсем недавно, может превратиться в неприятности для обеих сторон. Поэтому, прежде, чем задаваться вопросом, когда можно продать квартиру после вступления в наследство, нужно убедиться в правильности и законности оформления наследования.

Законодатель предусматривает три обязательных шага, которые необходимо выполнить для того, чтобы продать квартиру. Это:

  • вступление в права на наследство;
  • получение соответствующего свидетельства на владение и пользование;
  • регистрация новоприобретенных прав.

При наследовании квартиры по завещанию очень важно соблюдать установленные законодателем сроки – 6 месяцев. Это тот период времени, на протяжении которого возможно путем простой подачи заявления нотариусу, вступить в свои наследственные права. Данное заявление направлено на начало наследственного процесса и является признаком свободного волеизъявления на получение имущества. Второй способ – это фактическое вступление в права на наследство. Оно подразумевает фактическое целевое использование имущества и его сохранность. В таком случае обращение к нотариусу – это формальность, которая позволяет определить долю материальных благ умершего.

Процедура вступления в наследство подтверждается соответствующим свидетельством, которое выдает компетентный нотариус. Вручение документа происходит после того, как пройдет срок в 6 месяцев. Это время отведено для того, чтобы исключить претензии от других потенциальных получателей материальных благ.

Продать недвижимое имущество может только человек, которому законом приписаны права собственности. Данное отображается в органах государственного реестра.

То есть для реализации полученной в наследство квартиры должно пройти минимум полгода. Только через столько времени появятся достаточные основания для совершения купли-продажи. В противном случае соглашение о приобретении недвижимости будет признано недействительным. Когда можно продать квартиру после дарения? Аналогично действиям с наследуемой собственностью – только после приобретения прав собственности.

Нужные бумаги

Если, все-таки, было принято решение произвести отчуждение квартиры после вступления в наследство, то надо позаботиться о правильном составлении всех документов и сборе полного пакета нужных бумаг. Письменное соглашение по приобретению собственности – это основа данного вида договоров и необходимо составить 4 оригинала данного соглашения:

  • продавцу;
  • покупателю;
  • нотариусу;
  • органам государственного реестра.

Единой формы такого соглашения не существует и договор купли-продажи может быть составлен в относительно свободной манере. Главное, это  отобразить все нужные реквизиты и данные. Максимально правильно это сделать поможет квалифицированный юрист.

После того, как соглашение будет подписано, нужно сторонам совместно обратиться в Росреестр для изменения данных о собственнике материальных благ. Именно на этом этапе предстоит основной объем работы по сбору документов:

  • документы, удостоверяющие личность покупателя и продавца;
  • нотариальное свидетельство касательно наследуемых благ (оригинал плюс копия);
  • оригинал договора продажи;
  • квитанция, подтверждающая, что налог с продажи квартиры полученной по наследству оплачен.

Внимание! Всю сумма налогообложения придется уплатить покупателю. Если в сделке принимают участие несколько покупателей, то налог на продажу квартиры делится в равных частях на количество субъектов.

Возможные трудности

Продажа квартиры по наследству – это значительный риск для обеих сторон. И речь идет не об умышленных мошеннических действиях, а о правовом институте защиты прав законных наследников. Так, согласно действующему законодательству все наследники, которые могла получить права на недвижимость, но по субъективным причинам допустили пропуск термина в 6 месяцев, могут обратиться в судебную инстанцию для защиты своих прав. Конкретного перечня существенных оснований для несвоевременного наследства не предусмотрено, поэтому следует быть готовым к любому решению, принятому исключительно из субъективных соображений. Но, кроме этого, есть трудности в продаже наследственной квартиры или же квартиры после дарения, которые зависят от сторон сделки.

Недобросовестность продавца также относится ко второй группе риска. Если продается собственность,  которая была приобретена путем наследования, то покупателю нужно самостоятельно провести все необходимые проверки, чтобы оградить себя от мошенничества и обмана. В частности, нужно сделать запросы и уточнить, не имело ли место письменное завещание. Если таковое имеется, то не лишним будет проявить инициативу на ознакомление с содержанием документа. Это связано с тем, что в завещании могут быть указаны дополнительные условия, о которых продавец «забыл» упомянуть. Ежели происходит продажа квартиры полученной по договору дарению, то таких проблем не будет.

Не обязательно для передачи материальных благ в наследство нужно, чтобы человек умер. Признание безвестно пропавшим или признание умершим приравнивается к биологической смерти, но в случае «возвращения умершего» все сделки с недвижимостью будут отменены.

Важно! Если, к сожалению, договор купли-продажи находится под угрозой и покупателю предстоит отстаивать свои права в суде, чтобы не отдать приобретенную недвижимость, но количество проведенных проверок и собранных бумаг об имуществе станут весомым аргументом в суде.

Основные методы проверки:

  • истребование документов у нотариуса;
  • опрос свидетелей (люди, живущие по соседству);
  • запрос в ЕГРП (касательно возможных финансовых обязательств).

Если в полной мере провести проверку не получается, то следует задуматься о целесообразности приобретения.

Финансовые затраты

Нужно ли платить налог при продаже квартиры полученной по наследству продавцу зависит от термина фактического владения недвижимостью. В случаях, когда отчуждение продаваемой квартиры происходит более, чем через три года после смерти наследодателя, то налог с продажи наследства не взимается.

Но, ежели сделка проводится в течении первых трех лет, то продавцу в обязательном порядке придется подать декларацию о доходах за предыдущий год и оплатить государственную пошлину – НДФЛ. Налоговые выплаты для резидентов и нерезидентов России. Первая группа лиц оплачивают сумму в размере 13 % от общей стоимость материальных благ. А для второй категории субъектов установлен размер в 30% от оценочной стоимости. Аналогичные правила распространяются и на дарственную.

Нужно ли платить налог с продажи квартиры покупателю, если с продавца уже удержана необходимая сумма? Обязательно нужно! Поскольку эта два вида налогообложения различны между собой. Покупатель, совершив приобретение недвижимости, таким образом приобрел доход и должен оплатить в пользу государства 13% от стоимости сделки. Данная сумма стабильна для 2017 года.

Принципы налогообложения

Часто возникает вопрос, как продать квартиру полученную по наследству без финансовых затрат на налоги. И законодателем действительно предусмотрен ограниченный список оснований для отмены налогообложения. В частности:

  • отчуждение собственности после владения ею на протяжении 3 лет;
  • когда оценочная стоимость недвижимости меньше 1 млн. рублей.

Кроме абсолютной отмены налога возможно уменьшение суммы выплаты. В частности, если наследство получила личность одно из следующих категорий:

  • люди пенсионного возраста;
  • инвалиды детства;
  • граждане с 1-й или 2-й группой инвалидности.

Чтобы получить возможность избежать или уменьшить финансовые затраты, нужно обратиться с соответствующим заявлением в налоговую инспекцию. И предоставить полный пакт подтверждающих бумаг.

Отчуждение долевой собственности

При наличии нескольких наследников, один объект недвижимости может перейти во владение нескольких субъектов на правах долевого пользования. В связи с чем возникает вопрос, можно ли продать квартиру после вступления в права наследования.

Законом определено, что изначальное право на покупку имущества имеют владельцы других частей недвижимости, поэтому прежде, чем предлагать сделку третьим лицам, важно получить отказ от других совладельцев. Для этого каждому субъекту направляется письменное обращение с предложением купить часть жилья по установленной цене. На раздумья у сторон есть 1 месяц. Если по истечении этого срока получен письменный ответ с отказом от приобретения, продавец может привлекать покупателя со стороны. Ежели в дальнейшем возникнет несогласие у дольщиков, то продажа с нарушением процедуры будет подлежать аннулированию.

Все сделки с недвижимостью, учитывая размер финансовых затрат, должны быть проверены всеми сторонами. Потому как даже последующее решение споров в судебной инстанции не является гарантией возврата вложенных  денежных средств.

Похожие публикации