Договор дарения комнаты

Собственники комнат, как и владельцы иной недвижимости, могут распорядиться имуществом по своему усмотрению: продать, обменять, подарить, завещать, сдать в аренду или наем. Однако из-за более тесных связей с соседями такие сделки обладают определенной спецификой. В материале рассмотрим, как оформить дарение комнаты и правильно составить договор.

Особенности сделки

Чаще всего дарение комнаты интересует собственников коммуналок и общежитий. Реже встречаются владельцы отдельных помещений в квартирах. Это связано с долевым оформлением собственности в обычных квартирах, при котором физическая часть не выделяется. Однако по соглашению сторон или в судебном порядке может быть определено помещение, соответствующее доле владельца. Это допустимо, если квартира двухкомнатная или имеет больше количество отдельных жилых помещений.

Независимо от вида собственности общими признаками всех соглашений, отличающими сделки с комнатами от иных недвижимых договоров, являются:

• долевая собственность владельцев на общее имущество;
• преимущественное право соседей на покупку комнаты.

Эти особенности влекут значительные правовые последствия для обоих участников.

Долевая собственность на общее имущество в квартире

Со 2 июня 2016 года любая сделка с долями, включая дарение, оформляется через нотариуса. По новому закону «О регистрации недвижимости», действующему с 2017 года, эта норма нашла свое отражение в статье 42. Отметим, что короткое время со дня появления правила и недавний срок ввода закона породили большое количество вопросов у собственников недвижимых объектов, ответы на которые еще не даны.

В частности, нет ответа на вопрос, нужно ли нотариально удостоверять договор дарения комнаты в коммунальной квартире, если право на долевую собственность не зафиксировано в реестре и документах о собственности. Рекомендуем обращаться к нотариусу, даже если свидетельство о праве не содержит упоминания о долевой собственности в общем имуществе, т. к. права на эту часть недвижимости закреплены ст. 42 Жилищного Кодекса РФ. Несоблюдение нотариальной формы договора влечет признание сделки ничтожной (недействительной).

Нотариальное удостоверение договора дарения ведет к удорожанию сделки. Стоимость услуг нотариуса состоит из нескольких компонентов:

• госпошлины — 0,5% от кадастровой стоимости, но не меньше 300 р. и не больше 20 000 р.;
• платы за составления договора (от 2000 р.);
• оплаты технических работ (на усмотрение нотариуса);
• тарифа за подачу документов на регистрацию (от 5 000 р.).

Состав и стоимость услуг могут отличаться у разных специалистов, но набегает приличная сумма, ощутимая для небогатых граждан, которыми часто являются собственники коммуналок или общежитий.

Документы на регистрацию участники сделки могут подать самостоятельно, и таким образом снизить расходы. Однако оформление сделки в Росреестре займет немного больше времени. Так подача документов в регистрирующий орган увеличит срок на 2 рабочих дня, в МФЦ — на 4, до 5 и 7 дней соответственно. Оформление прав по заявлению нотариуса занимает 3 рабочих дня.

Еще одним правовым последствием нотариального удостоверения сделки является проверка ее юридической чистоты. Обоснованные сомнения в притворности соглашения либо наличие нарушений могут привести к отказу в регистрации договора.

Преимущественное право соседей на покупку комнаты

Влияние преимущественного права соседей на покупку выражается в возможности оспаривания ими дарения в судебном порядке. Это может привести к признанию сделки незаконной. Дарственная на комнату в отличие от договора купли-продажи не требует получения согласия собственников других помещений в квартире. Поэтому зачастую дарение комнаты в коммунальной квартире или общежитии недобросовестные риелторы и владельцы используют для прикрытия фактической продажи помещения.

Если соседи заподозрят, что совершена притворная сделка, ограничивающая их преимущественное право на покупку комнаты, они могут оспорить договор в суде. От этой перспективы не защищены и добросовестные участники рынка. Поэтому радость от получения комнаты в дар может быть омрачена длительными судебными тяжбами.

Составление договора

Неграмотно составленная дарственная на комнату в коммунальной квартире или общежитии влечет отказ в регистрации сделки. Поэтому содержание договора должно отвечать всем требованиям закона, ясно выражать волю дарителя и безусловно идентифицировать участников и само помещение.

Подарить комнату может только человек, оформивший собственность на комнату. Передать в дар имущество, находящееся в социальном найме нельзя. В договор следует включить:

• основные реквизиты сторон;
• место заключения соглашения;
• дату подписания;
• права и обязанности дарителя и одаряемого;
• твердо выраженное желание дарителя бесплатно передать комнату одаряемому;
• подробное описание всего жилого помещения, в котором комната расположена:
  • адрес;
  • общий размер;
  • жилую площадь;
  • общее количество этажей строения;
  • этаж, на котором находится квартира;
  • тип здания;
  • число комнат;
  • площадь каждой из них;
  • места общего пользования — расположение и метраж;
• расположение и технические характеристики передаваемой по соглашению комнаты;
• размер доли в общих местах;
• реквизиты правоустанавливающих документов на объект.

Соглашение заверяют две подписи сторон.

Согласно гл. 32 ГК РФ дарение комнаты в коммунальной квартире или общежитии — безвозмездная сделка. Поэтому включение в договор обязательств одаряемого ведет к признанию соглашения недействительным. Но условия неимущественного характера могут быть включены в договор. Например, дарение можно привязать к совершеннолетию ребенка или другой памятной дате.

При нотариальном удостоверении сделки подписи на договоре ставятся в присутствии нотариуса. Здесь можно скачать образец договора дарения комнаты в коммунальной квартире, при этом следует учитывать, что многие нотариусы не заверяют сторонние соглашения, а используют собственный бланк.

Свою подпись нотариальный работник поставит только после юридической проверки. Для совершения операции нужно предоставить пакет документов, свидетельствующих о законности сделки. Список бумаг может отличаться у разных специалистов. Он обязательно включает паспорта участников и правоустанавливающие документы на комнату.  Перечень бумаг зависит от характеристик сторон и особенностей договора. Так, при отчуждении имущества несовершеннолетнего ребенка требуется разрешение органов опеки. Комната, приобретенная в браке, может быть подарена только с согласия супруга.

Отказ нотариуса удостоверить договор дарения комнаты оспаривается в суде. Однако следует помнить, что участие нотариата предназначено для ухода от «серых схем» и защиты прав владельцев имущества. Поэтому и популярный раньше способ продажи через договор дарения доли комнаты с последующей реализацией всего помещения может уйти в небытие. Ведь нотариус материально отвечает за законность сделки и не заинтересован в оформлении сомнительных операций.

Итоги

Последние изменения, внесенные в порядок регистрации прав на недвижимое имущество, значительно осложнили жизнь владельцам комнат в коммуналке или общежитии. Договор дарения требует нотариального удостоверения, что затрудняет продажу имущества под прикрытием данного соглашения. Однако добросовестные участники вынуждены нести дополнительные расходы при оформлении и риски отказа в регистрации прав.